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房地产买卖居间协议佣金纠纷类型及处理标准(二)
作者:李文华 点击数:0 更新时间:2010/11/30 17:21:51

(接上期)【案例二】《房地产买卖居间协议》具备买卖合同的主要条款,但出卖人并未收取购房款,其性质为预约合同,买卖合同并未成立,居间人无权收取佣金。

2008年5月24日,中介公司、罗某与案外人李某三方签订了《房地产买卖居间协议》,该协议约定:经中介公司居间服务,罗某将上海市松江区九亭镇九亭大街某弄某号某室房屋一套出售给案外人李某,房价款为36万元,买卖过程中所有交易税费及中介佣金7200元均由购买方承付。协议第三条约定,买卖双方应于十日内依中介公司之安排签订商品房预、出售合同或房屋买卖合同等。协议第五条约定,若罗某有反悔不卖或不按约定前来签订房屋转让合同及其他违约行为,致使无法完成签订合同之情形,则罗某应双倍返还已收之定金给买方,另外罗某仍应向中介公司支付房产成交价的2%作为中介服务佣金或违约金,中介公司随时可以主张权利并追索上述相关费用。协议第六条约定,签订本协议即视为中介公司居间成功,罗某及购买方双方均不得单方违约;罗某及购买方各自履约责任由签字人承担。协议并对房款的支付方式、房屋的交付、产权的过户等作了相应的规定。2008年6月5日,罗某出具确认书,确认因对该协议存有异议,不同意按该协议继续履行,决定不再对所涉房屋进行买卖。后中介公司起诉要求罗某支付居间费 7200元。 

本案中,买卖双方及中介公司签订的《房地产买卖居间协议》中约定“签订本协议即视为中介公司居间成功,罗某及购买方双方均不得单方违约”,这种约定的结果是,只要签订了该协议,中介公司的居间活动就已视为成功,无论买卖双方最终是否成功订立房地产买卖合同,中介公司都有权收取中介报酬。这一条款的规定事实上限制了委托人权利的行使,加重了委托人的责任,有悖于委托人委托中介公司居间的初衷,且与《合同法》所规定的“居间未促成合同成立不得要求支付报酬”原则相违背,因此该条款应当认定无效。本案中虽然中介公司为了促使罗某与购房人交易成功履行了向委托人报告或者媒介的义务,但交易双方的房屋买卖合同最终没有订立,罗某没有达到居间合同的目的,因此根据法律规定其有权不支付中介佣金。 

【案例三】《房地产买卖居间协议》具备买卖合同的主要条款,出卖人已收取购房款,则买卖合同已成立,若非由于居间人自身原因导致合同未能履行的,居间人有权收取佣金。

2008年7月15日,洪某在上海某房产中介有限公司的居间运作下,与胡某签订了《房地产买卖居间协议》一份,约定由洪某向胡某购买其位于上海徐汇区某套房屋。双方在协议中对房屋的基本情况、房屋的总价款、付款方式、付款时间、交付使用日期、办理权属过户的时间、违约责任等事项作出了明确的约定,并同时约定双方在 2008年7月20日前签订正式的房屋转让协议并于当日到房产交易中心办理过户手续。协议签订后,洪某依约支付了首期房款人民币五万元,但胡某在协议约定的时间内却未履行约定的义务,经洪某及中介公司多次催促,胡某却一直借故拒绝履行协议约定的义务。后中介公司起诉至法院要求胡某支付佣金。

    本案中,关于三方之间签订的《房地产买卖居间协议》的性质问题,法院认为,该协议首先是一份三方当事人、两个法律关系的合同,属于合同联立。从性质上判断,其一为居间关系,但另一法律关系是预约合同关系还是买卖合同关系?预约合同相对于本合同而言,内容主要是规定双方当事人应谈判缔结主合同。对于预约合同的当事人而言,承担的只是尽量促成主合同的成立。而在本案中,在名为“房地产买卖居间协议”的合同中,约定了双方当事人的姓名、住所;房地产权属证书名称和编号;房地产坐落位置、面积、房地产的用途或使用性质;成交价格及支付方式;房地产交付使用的时间;违约责任及双方约定的其他事项。参照《城市房地产转让管理规定》第八条所列举的房地产转让合同主要内容,该协议已经具备了房屋买卖合同的主要内容,且出卖人已经收取了购房款,应该认定买卖合同性质。因此,洪某、胡某之间的买卖合同已经成立,由于中介自身原因之外的因素导致合同未能履行的,中介仍有权收取佣金。

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