嘉华律师事务所

新的《民法典》亮点颇多，我在本公众号前几期中已介绍过新设的遗产管理人制度，本期向大家介绍另一项新设重要权利——居住权。居住权的概念最早出现在罗马法，为罗马法中人役权的一种。人役权是与地役权相对应的概念，是指为特定人的利益而使用他人之物的权利。

在我国，居住权并不陌生，于2005年颁布的《物权法（草案）》第十五章就已经创设过居住权并详细规定了相关适用规则，可惜之后正式施行的《物权法》把居住权章节整体删除。

本文将物权法（草案）居住权的规定与现行民法典的规定罗列如下，请读者对照、比较，应能展现居住权核心问题之端倪。

一、   物权法（草案）和民法典“一权各表”

1、 物权法（草案）

第一百八十条 居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。

第一百八十一条 设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。

第一百八十二条 居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。

第一百八十三条 居住权不得转让和继承。居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。

第一百八十四条 住房所有权人应当保障居住权人对住房及其附属设施占有、使用的权利。居住权人对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共用部分。

第一百八十五条 居住权设立后，住房所有权人变更的，不影响居住权。

第一百八十六条 居住权的期限根据遗嘱、遗赠或者合同确定；无法确定的，成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止。

第一百八十七条 居住权人有下列情形之一的，住房所有权人有权撤销居住权：

（一）故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；

（二）危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。

第一百八十八条 有下列情形之一的，居住权消灭：

（一）居住权人放弃居住权的；

（二）居住权期间届满的；

（三）解除居住权关系的条件成就的；

（四）居住权被撤销的；

（五）住房被征收的；

（六）住房灭失的。

第一百八十九条 因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿；没有独立生活能力的居住权人，也可以放弃补偿，要求适当安置，但因居住权人故意或者重大过失致使住房灭失的除外。

第一百九十条 居住权消灭的，住房所有权人应当及时办理注销登记。

第一百九十一条 本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系。

2、 民法典

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

经对比十几年前的物权法（草案），现行民法典对居住权的规定若以字数计算，篇幅减少了50%；若以内容分析，已删除居住权人合理使用房屋和承担日常维护等费用的义务、居住权人获得补偿的权利、居住权消灭的若干法定情形、居住权期限推定原则等。据此，本文将依据比较法的研究方式，结合上述比较结果，对居住权的核心问题予以阐述。

二、   现行居住权的核心问题

1、 居住权的设立条件

（1）权利主体

根据民法典的规定，以满足生活居住的需要为目的的自然人才能成为居住权的主体，“满足生活居住的需要”这个条件在物权法（草案）中并没有出现，可以视为是本次立法讨论后认为有必要限制居住权主体范围的新设条件而增添。

但依民法典369条之义，当事人另有约定后，即使已设立居住权的住宅仍可出租，那么居住权人是否还满足以生活居住为需要的条件呢？于是，只能对此规定推导出一种理解，也就是约定出租是指由所有权人对房屋对外出租，且出租行为已得到居住权人的同意。例如所有权人将已设立居住权的房屋分割后出租，并继续保障居住权人在该房屋未出租部分的居住权。否则，若由居住权人将房屋对外出租，或居住权人获得任何租赁收益，那么居住权人的“满足生活居住的需要”的主体属性就不复存在。

（2）设立要件

居住权的设立以登记为生效要件，同时不应类比理解设立居住权的合同也以登记为生效要件。那么，设立居住权的合同具有要求履行即登记的可诉性，修改后的人民法院《案由规定》也增加了“居住权合同纠纷”的案由。由此可见，设立居住权需要签署书面合同，之后还需要办理登记。

另一方面，从购房者角度而言随之增加一项非常重大的注意义务，即必须调查所购房屋是否办理过居住权登记，即使没有登记也需要注意房屋所有权人是否签署过设立居住权的合同，防范法律风险。

2、 居住权的期限

物权法（草案）与民法典对于居住权期限都授于合同约定，且未设置上限。可是，如果合同没有约定居住权期限，物权法（草案）如此规定：“成年居住权人的居住权期限至其死亡时止，未成年居住权人的居住权期限至其独立生活时止”，显然该规定不符合目前我国普通民众法律意识的现状，同时又将没有约定期限的后果过分放大。民法典纠正了该推论的价值趋向，未对没有约定居住权期限的情况作出规定和推论。我认为此情形很可能将通过登记环节来解决，由当事人在登记时予以书面确认居住权期限并予以公示。

3、 居住权的解除方式

一项权利的消灭与其设立同等重要，因此物权法（草案）曾列举若干解除居住权的情形。相较于此，民法典却浅尝辄止，仅规定“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。”

我认为当事人可以在居住权设立合同中逐一表述居住权消灭的情况，并可作出居住权期限附条件变更（延长、缩短或到期）的安排。

4、 居住权人的获偿权利

  “因住房灭失，住房所有权人获得赔偿金的，应当给予居住权人适当补偿……”，这是物权法（草案）考虑房屋拆迁等房屋灭失情形下对于居住权人的持续保障，民法典未对此作出规定，亟待相关司法解释对于合法因素导致的居住权人无法实现生活居住需要的情形作出社会价值判断。

三、居住权适用的场合和作用

华东政法大学吴一鸣教授曾表示，民法典新增居住权是为老百姓增加了一个住有所居的渠道。“相比于取得房屋所有权，居住权的取得以无偿为原则，而且相比于承租权，也没有最长20年的期限限制，使居住权人有了更为稳定的居住利益。”

居住权发挥作用的场合和功能离不开本文的题目——居有定所。居住权制度可以解决离婚、养老、丧偶时生存配偶的住房问题和在其他更广泛的场合发挥作用。以下几个利用居住权实现居住需要的应用场景即是明证：

1、离婚

夫妻离婚时，共有房屋的分割是夫妻双方争议焦点。通常在夫妻离婚后，一方将失去房屋所有权，如果在离婚时法院基于照顾孩子及女方利益的原则判决男方在一定期限内将自己的房屋提供给对方居住，亦或夫妻双方经调解，取得房屋所有权的一方在一定期限内将房屋提供给对方居住。无论如何，这些场合的居住权区别于物权法（草案）和民法典设立的居住权，不具有物权属性，不能对抗第三人。

民法典设立的居住权给夫妻离婚时柳暗花明般的选择，为对方设立居住权将成为离婚谈判、法院调解中一项举重若轻的确定性条件，便于法官和律师的斡旋，更为需要居住房屋的相对弱势一方撑起了庇护伞。

2、养老

随着房价不断攀升，年轻人的购房资金来源不可避免沦为父母的负担，在中国紧密家庭互助制的社会关系中，父母倾尽全力为子女购置房屋。时光如梭，父母的劳作、工作能力逐步降低，可支配收入降低甚至停滞，如果再遇到风吹草动使其自身的生活居住保障被打破，那么老人只能指望传统孝道发挥作用了。

在居住权面前，父母不应再依靠道德感召。建议在为子女购置房屋时，设立父母的居住权，这可比买人寿保险和保健用品管用多喽。

此外，老人在贫病的情况下，假设该老人只拥有一套住房应当如何处理？假设老人将房屋卖出，将房屋转让款作为生活所需费用，则老人的居住问题仍然成为一个重大问题。此时我们换一种方式，该老人可以将其房屋卖出，但在自己的有生之年为自己设立该房屋的居住权，而房屋的受让人则一次性或分期向其支付价款，以之作为养老金；甚至房屋受让人还可以在其他房屋上设立居住权，作为替代方案。

总之，进入老龄化社会后，我国老人的养老生活由于存在居住权这种法律工具，可出现多种选择。

3、其他

除上述情况外，如对没有继承关系的亲属，对有特殊关系的好友，房屋所有人可以通过为他们设立居住权的形式解决他们的住房困难，同时还能将该住房作为遗产供子女继承。

本文不再继续赘述居住权灵活的适用性，想必大家都已经体会到它的作用，恐怕这也是大陆法系国家通常都设立居住权的原因之一，我预测它的适用范围将远远超过用益物权中的地役权。

近期自然资源部起草了《自然资源部关于印发<居住权等登记办法（试行）>的通知（征求意见稿）》，并下发各省、自治区等征求意见。据悉，有些地区在该通知未正式下发实施前，暂未开展居住权登记业务。上海在居住权登记管理方面再次走在了前面，2021年3月1日起实施了《上海市不动产登记若干规定》，其中第二十七条规定，“当事人采用书面形式订立居住权合同或者以遗嘱方式设立居住权的，应当持居住权合同或者遗嘱等材料申请居住权首次登记。不动产登记机构应当核发不动产登记证明。居住权消灭的，相关当事人应当及时办理居住权注销登记。”，自此正式开启设立居住权的通路。